Bauleistungen vertraglich festlegen und Baubegleitung durch einen unabhängigen Sachverständigen
Das Wichtigste zuerst: Die Bauleistung, die erwartet wird, sollte immer im Vorhinein vertraglich festgelegt werden. Bei einer Studie des Instituts für Bauforschung e. V. fand man nämlich heraus, dass bei beinahe jedem Bauprojekt während der Aufbauphase durchschnittlich bis zu 20 Mängel auftreten. Nach der Bauabnahme werden dann zusätzlich im Allgemeinen noch einmal bis zu 10 Fehler entdeckt.
Wenn man ganz viel Glück hat, kann natürlich auch alles glatt ablaufen. Viele Experten raten den Bauherren trotzdem zu einer Baubegleitung durch einen unabhängigen Sachverständigen. Dadurch lässt sich eine Menge Ärger vermeiden. Bauherren sollten sich immer über alle Eventualitäten Gedanken machen, dann kann sie im Ernstfall nichts mehr überraschen.
Die häufigsten Baumängel
Zu den neuralgischen Stellen bei einem Neubau gehört der Keller. Wenn der Keller nicht richtig abgedichtet ist, kann Wasser eintreten und das Untergeschoss fluten. Meist ist eine Bestandsaufnahme durch einen Sachverständigen notwendig, um den genauen Schaden zu ermitteln. Kommt es durch die mangelhafte Abdichtung im weiteren Verlauf zu einer Schimmelbildung, handelt es sich bereits um einen Bauschaden.
Im Dachbereich ist ebenso die Feuchtigkeit ein großes Problem. Nicht selten fehlt die Dämmung, oder es wurde zum Beispiel feuchtes Holz für die Anfertigung des Dachstuhls verwendet. Auch diese Mängel können zur Schimmelbildung führen.
Schlampig verarbeitete Fugen oder alte Ziegel können wiederum zu Rissen an den Wänden führen. Weitere Mängel, auf die ein Bauherr achten sollte, sind zum Beispiel undichte Fenster oder fehlende Abdichtungen unter den Fensterbänken sowie schlecht schließende Türen. Nach der Energie-Einspar-Verordnung (EnEV) ist es notwendig, dass die Fenster winddicht verbaut werden. Andernfalls ist eine Behebung dieser Mängel zwingend notwendig.
Natürlich darf auch das Fundament nicht nachgeben. Es würden sonst wahrscheinlich Brüche und Risse an den Böden, den Wänden oder an der Dämmung entstehen. Größere und breitere Risse im Mauerwerk können zudem ein Zeichen dafür sein, dass die Statik des Hauses nicht optimal ist. Kleine und feine Risse sind eher ein Signal dafür, dass das Gebäude "arbeitet". Es dauert eine gewisse Zeit, bis es sich setzt. Diese feinen Risse lassen sich meist ohne großen Aufwand ausbessern.
Baumängel sofort melden
Während bei einem Fertigteilhaus sämtliche erbrachte Bauleistungen nach der Fertigstellung auf einmal abgenommen werden, kommen bei einem Baumeisterhaus alle Arbeitsschritte einzeln zur ordnungs- und vertragsgemäßen Begutachtung. Anzuführen ist, dass es in Mangelfällen eine einheitliche Gewährleistungsfrist gibt. Wie es sich bei der Studie des Instituts für Bauforschung e. V. herausstellte, müssen Bauherren bei beinahe jedem Gebäude mit unliebsamen Überraschungen rechnen. Damit diese Baumängel bei der Übergabe bereits aufgezeigt werden können, lohnt es sich bereits davor einen Sachverständigen zu beauftragen, der sich das Gebäude genau ansieht.
Natürlich können auch seinem geschulten Auge Fehler verborgen bleiben, besonders dann, wenn diese Mängel schon eine Zeitlang zurückliegen. Wird vor oder bei der Übergabe des Gebäudes ein Baumangel entdeckt, dann sollte der Bauherr umgehend reagieren und den Schaden telefonisch oder per Mängelrüge melden. Seriöse Bauunternehmen und deren Vertragspartner werden umgehend reagieren, wenn der Schaden schriftlich benannt und die Firmen zur Behebung aufgefordert werden. Dasselbe gilt, wenn beim Nachbargrundstück von einer Baufirma Schäden angerichtet wurden.
Bauschäden während der Bauphase beheben
Werden Mängel bereits während der Bauphase erkannt, dann können diese in der Regel preiswerter behoben werden, als bei einem bereits fertiggestelltem Gebäude. Ein Beispiel, das vom Institut für Bauforschung e. V. benannt wurde: Gibt es bei der Wärmedämmung während der Bauphase Schäden zu beheben, so schlagen die Kosten mit zirka 2.100 Euro zu Buche. Nach der Fertigstellung müssen bis zu 40.000 Euro auf den Tisch gelegt werden.
Es gilt, Fristen einzuhalten
In Deutschland beträgt die gesetzliche Gewährleistungsfrist bei privaten Neubauten fünf Jahre. Diese Frist beginnt mit der Bauabnahme. In dieser Zeit müssen die Fehler angemahnt werden. Wird diese Frist verpasst, gibt es keinen Anspruch auf Mängelbeseitigung mehr. Deshalb ist es wichtig, dass Bauherren in diesen fünf Jahren alle auftretenden Mängel sofort, wenn sie bemerkt werden, melden.
Denn es besteht durchaus die Gefahr, dass die Baufirma oder deren Vertragspartner innerhalb dieser fünf Jahre Konkurs anmelden (insolvent sind) und daher keiner mehr die Bausünden innerhalb der Gewährleistungspflicht beheben wird. Daher ist es, wie bereits angeführt besser, spätere Bauschäden durch eine fachkundige Baubegleitung deutlich zu minimieren.
Ausnahme von der Regel:
Werden Baumängel erst nach 10 Jahren entdeckt, bleibt der Bauherr im Allgemeinen auf seinen Sanierungskosten sitzen. Kann er allerdings nachweisen, dass die ausführende Firma (arglistig) verschwiegen hat, dass die Leistungen nicht ordnungsgemäß ausgeführt wurden, dann gilt eine Verjährungsfrist von 30 Jahren.